تحلیل و بررسی هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان در سال 1405

هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان به 60 میلیون تومان رسید

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، اعلام کرد میانگین هزینه اجرای یک ساختمان پنج‌طبقه در کشور به متری 60 میلیون تومان رسیده است. این رقم، میانگین هزینه ساخت‌وساز است و با قیمت فروش مسکن یا ارزش زمین تفاوت دارد.

هزینه ساخت بیشتر به مخارجی مانند خرید مصالح، پرداخت دستمزد، اجرای سازه، تاسیسات و نازک‌کاری مربوط می‌شود؛ درحالی‌که قیمت نهایی مسکن علاوه‌بر این موارد، تحت‌تاثیر ارزش زمین، موقعیت ملک، سود سازنده و شرایط عرضه و تقاضا نیز قرار دارد.

هزینه ساخت مسکن نسبت به سال گذشته چقدر افزایش یافته است؟

براساس ارقام اعلام‌شده، هزینه ساخت مسکن در مقایسه با سال گذشته حدود 70 درصد رشد کرده است. البته این میزان، یک میانگین کلی محسوب می‌شود و نمی‌توان آن را به تمام پروژه‌های ساختمانی تعمیم داد. نوع سازه، کیفیت و برند مصالح، شهر محل اجرا، تعداد طبقات و امکانات ساختمان از عواملی هستند که می‌توانند شدت افزایش هزینه‌ها را در هر پروژه تغییر دهند. به همین دلیل، ممکن است رشد مخارج ساخت در برخی ساختمان‌ها کمتر یا بیشتر از میانگین اعلام‌شده باشد.

طی یک برآورد محاسباتی از اخبار اعلام شده؛ اگر رقم 60 میلیون تومان نتیجه افزایش 70 درصدی نسبت به سال گذشته باشد، هزینه ساخت هر مترمربع در سال قبل حدود 35.3 میلیون تومان برآورد می‌شود. مقایسه این دو رقم، افزایش قابل‌توجه هزینه اجرای ساختمان در سال 1405 را نشان می‌دهد.

چرا هزینه ساخت‌وساز در سال 1405 افزایش یافت؟

بر اساس اظهارات منتشرشده، نرخ مصالح ساختمانی ازجمله قیمت سیمان ، نسبت به سال گذشته، بین 40 تا 270 درصد افزایش یافته است. البته رشد 270 درصدی به همه مصالح مربوط نمی‌شود و بیشتر در برخی اقلام، ازجمله محصولات پتروشیمی، افزایش بیشتری مشاهده شده است. بررسی مقاله ارزان‌ترین و گران‌ترین مصالح ساختمانی در بازار ایران نیز نشان می‌دهد که تغییر قیمت هر گروه، باتوجه‌ به میزان مصرف آن، اثر متفاوتی بر بودجه هر پروژه دارد.

بااین‌حال، افزایش هزینه ساخت فقط به گران‌شدن مصالح محدود نیست و مجموعه‌ای از عوامل تولیدی، اجرایی و اقتصادی در شکل‌گیری رقم نهایی نقش دارند:

• افزایش قیمت مصالح ساختمانی: رشد نرخ فولاد، آجر، بتن و سیمان، مبلغ مورد نیاز برای خرید مصالح را افزایش می‌دهد.
• بالا رفتن هزینه تولید و تامین مواد اولیه: افزایش قیمت انرژی و مواد پایه، هزینه تولید محصولات ساختمانی را بیشتر می‌کند.
• افزایش هزینه حمل‌ونقل و اجرای پروژه: رشد کرایه حمل، سوخت و هزینه استفاده از ماشین‌آلات، مخارج اجرایی را بالا می‌برد.
• رشد دستمزد نیروهای اجرایی: افزایش حقوق کارگران، تکنسین‌ها و نیروهای متخصص، سهم دستمزد را در بودجه پروژه بیشتر می‌کند.
• نوسان قیمت تجهیزات و تاسیسات ساختمانی: تغییر قیمت آسانسور، تجهیزات برقی و سیستم‌های مکانیکی بر هزینه نهایی پروژه‌های ساختمانی اثر می‌گذارد.

آیا ساخت هر متر ساختمان واقعاً 60 میلیون تومان هزینه دارد؟

رقم 60 میلیون تومان را نباید هزینه‌ای ثابت و یکسان برای تمام ساختمان‌ها در نظر گرفت. این مبلغ، میانگین اعلام‌شده برای ساخت یک ساختمان پنج‌طبقه در شرایط فعلی کشور است؛ رقم واقعی به عوامل زیر بستگی دارد:

• شهر و منطقه اجرای پروژه: میزان دستمزد، عوارض شهری و کرایه حمل مصالح بر هزینه اجرا اثر می‌گذارند.
• مساحت و تعداد طبقات: افزایش زیربنا و طبقات، معمولاً مصرف مصالح، مدت اجرا و نیاز به تجهیزات را بیشتر می‌کند.
• اسکلت بتنی یا فولادی: نوع اسکلت، مقدار مصرف بتن، میلگرد و فولاد و همچنین شیوه اجرای سازه را تعیین می‌کند.
• نوع فونداسیون: شرایط خاک، وزن ساختمان و طراحی پی بر حجم خاک‌برداری، آرماتور و بتن مصرفی اثر دارند.
• کیفیت و برند مصالح: انتخاب مصالح با کیفیت‌ها و برندهای مختلف می‌تواند مبلغ خرید و هزینه کلی پروژه را تغییر دهد.
• سطح نازک‌کاری و تجهیزات: نوع نما، کف‌پوش، کابینت، آسانسور و تجهیزات تاسیساتی اختلاف زیادی در هزینه نهایی ایجاد می‌کند.
• دستمزد نیروی اجرایی: تخصص نیروها، تعداد کارگران و مدت‌زمان اجرای پروژه، سهم دستمزد را مشخص می‌کنند.
• هزینه مجوزها و خدمات مهندسی: عوارض، انشعابات، طراحی، نظارت و تعرفه ساخت‌وساز نیز باید در برآورد نهایی در نظر گرفته شوند.

توجه به این عوامل، انتخاب بهترین زمان ساخت‌وساز را ممکن کرده و به سازنده کمک می‌کند تا خرید مصالح، شروع عملیات و تامین نیروی اجرایی را هماهنگ‌تر برنامه‌ریزی کند؛ در نتیجه، احتمال توقف کار، دوباره‌کاری و افزایش ناگهانی هزینه‌ها کاهش می‌یابد.

مقایسه هزینه ساخت و ساز در شهرهای مختلف

هزینه اجرای پروژه‌های ساختمانی در تهران و کلان‌شهرها معمولاً بیشتر است؛ زیرا دستمزد نیروی کار، عوارض شهری، خدمات مهندسی و سطح نازک‌کاری در این مناطق بالاتر برآورد می‌شود. در شهرهای کوچک‌تر ممکن است هزینه نیروی اجرایی کاهش یابد، اما فاصله از مراکز تولید و افزایش کرایه حمل مصالح می‌تواند بخشی از این اختلاف را جبران کند.

برای نشان‌دادن تفاوت هزینه‌ها در مناطق مختلف کشور، جدول زیر بازه تقریبی هزینه ساخت هر مترمربع و مهم‌ترین عوامل موثر در هر شهر را مقایسه می‌کند.

بازه‌های ارائه‌شده در جدول بالا تقریبی هستند و نباید به‌عنوان نرخ رسمی یا قطعی در نظر گرفته شوند. مبلغ دقیق برای هر پروژه باید بر اساس نقشه، مشخصات فنی، سطح کیفیت ساخت و استعلام قیمت در همان شهر و زمان اجرا محاسبه شود.

افزایش هزینه ساخت چه تاثیری بر بازار مسکن دارد؟

رشد تعرفه ساخت و ساز می‌تواند توان مالی سازندگان را کاهش دهد، تامین سرمایه را دشوارتر کند و آغاز برخی پروژه‌های جدید را به تعویق بیندازد. کاهش حجم معاملات مسکن و انتقال بخشی از سرمایه‌ها به بازارهایی مانند طلا و ارز نیز می‌تواند روند سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را تحت‌تاثیر قرار دهد. ادامه این شرایط ممکن است سرعت عرضه واحدهای جدید را کاهش دهد؛ بااین‌حال، نمی‌توان افزایش قیمت فروش مسکن را فقط به هزینه ساخت نسبت داد، زیرا ارزش زمین، میزان عرضه و تقاضا و شرایط هر منطقه نیز در تعیین قیمت نهایی نقش دارند.

سازندگان چگونه هزینه پروژه را کنترل کنند؟

کنترل هزینه پروژه به برنامه‌ریزی دقیق از مرحله طراحی تا پایان اجرا نیاز دارد. برآورد مرحله‌ای مخارج، دریافت قیمت روز مصالح، کاهش پرت، انتخاب زمان مناسب خرید و تثبیت نقشه پیش از شروع عملیات، احتمال دوباره‌کاری و افزایش ناگهانی بودجه را کمتر می‌کنند. ثبت هزینه‌های واقعی در هر مرحله و مقایسه آن‌ها با برآورد اولیه نیز به سازنده کمک می‌کند انحرافات مالی را زودتر شناسایی و اصلاح کند.

جمع‌بندی

افزایش قیمت مصالح، دستمزد، حمل‌ونقل، تجهیزات و خدمات اجرایی، هزینه پروژه‌های ساختمانی را در سال 1405 به‌طور محسوسی بالا برده است. بااین‌حال، نمی‌توان یک رقم مشخص را برای تمام ساختمان‌ها در نظر گرفت؛ زیرا محل اجرا، نوع سازه، تعداد طبقات، کیفیت مصالح و سطح نازک‌کاری در مبلغ نهایی نقش دارند. برای برآورد دقیق هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان باید قیمت‌های روز، نقشه و مشخصات فنی هر پروژه بررسی و مخارج در طول اجرا به‌صورت مرحله‌ای کنترل شوند.