علت رکود ساخت‌و ساز چیست؟ پیامد های آن بر صنعت ساختمان

رکود ساخت‌وساز چیست و چه نشانه‌ هایی دارد؟

رکود ساخت‌وساز را می‌توان دوره‌ای دانست که در آن شروع پروژه‌های جدید، سرمایه‌گذاری ساختمانی و حجم فعالیت‌های اجرایی برای مدتی کاهش پیدا می‌کند.این وضعیت ممکن است ابتدا در کاهش صدور پروانه‌ها دیده شود و بعد خود را در تعداد پروژه‌های فعال، میزان مصرف مصالح و فعالیت پیمانکاران نشان دهد.

آمار سال 1404 نیز نشانه‌هایی از کاهش تحرک این بخش دارد. بر اساس اطلاعات مرکز آمار ایران، در بهار 1404 حدود 29 هزار و 295 پروانه احداث بنا در شهرهای کشور صادر شد که نسبت به بهار سال قبل 22.7 درصد کاهش داشت. تعداد پروانه‌های احداث بنا در تابستان 1404 نیز به 22 هزار و 414 مورد رسید و نسبت به تابستان 1403 حدود 32.2 درصد کمتر بود.

پاییز تصویر متفاوت‌تری داشت. تعداد پروانه‌ها به 25هزار و 48 مورد رسید و نسبت به تابستان 11.8 درصد افزایش پیدا کرد؛ بااین‌حال، این رقم همچنان 19.1درصد کمتر از پاییز 1403 بود. بنابراین، آمار بیش از آنکه از توقف ساخت‌وساز حکایت کند، کاهش سطح فعالیت نسبت به سال قبل را نشان می‌دهد.

از مهم‌ترین نشانه‌های این وضعیت می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی
• کاهش شروع پروژه‌های جدید
• توقف یا طولانی‌شدن پروژه‌های نیمه‌تمام
• افت سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان
• کاهش تقاضای سازندگان برای نیروی کار و مصالح
• افزایش تعداد واحدهای تکمیل‌نشده یا فروش‌نرفته

بااین‌حال، کاهش ساخت‌وساز را نباید با رکود معاملات مسکن یکسان دانست؛ هرچند این دو بازار ارتباط نزدیکی با یکدیگر دارند.

تفاوت رکود بازار مسکن با رکود ساخت‌وساز چیست؟

رکود بازار مسکن بیشتر در سمت خریدوفروش شکل می‌گیرد؛ یعنی تعداد معاملات کاهش پیدا می‌کند، فروش واحدها زمان بیشتری می‌برد و بخشی از خریداران از بازار خارج می‌شوند. رکود ساخت‌وساز اما در سمت تولید قرار دارد و زمانی دیده می‌شود که سازندگان پروژه‌های کمتری آغاز کنند یا سرمایه‌گذاری در ساختمان کاهش یابد.

ارتباط این دو بازار زمانی پررنگ می‌شود که کاهش معاملات، سرعت بازگشت سرمایه سازندگان را پایین بیاورد. در چنین شرایطی، سرمایه‌ای که باید از فروش پروژه قبلی وارد پروژه بعدی شود، دیرتر آزاد خواهد شد. از سوی دیگر، کاهش ساخت‌وساز امروز نیز می‌تواند در سال‌های آینده به کاهش عرضه واحدهای جدید منجر شود. بنابراین، این دو وضعیت بر یکدیگر اثر می‌گذارند، اما الزاماً هم‌زمان یا با شدت یکسان رخ نمی‌دهند.

مهم‌ترین دلایل رکود ساخت‌وساز در ایران

شرایط فعلی ساخت‌وساز حاصل کنار هم قرار گرفتن چند عامل است؛ عواملی که هرکدام بخشی از اطمینان سازنده نسبت به آینده پروژه را کاهش می‌دهند.

• کاهش قدرت خرید و تقاضای موثر: نیاز به مسکن همچنان می‌تواند بالا باشد، اما زمانی که توان مالی متقاضیان متناسب با قیمت‌ها حرکت نکند، این نیاز به خرید واقعی تبدیل نمی‌شود. کندشدن فروش نیز سازنده را نسبت به ورود به پروژه بعدی محتاط‌تر می‌کند.
• افزایش و ناپایداری هزینه‌های ساخت: تغییر هزینه زمین، مصالح، دستمزد و حمل‌ونقل، برآورد سرمایه موردنیاز را دشوار می‌کند. در پروژه‌ای که ممکن است چند سال طول بکشد، مسئله فقط بالا بودن هزینه نیست؛ پیش‌بینی‌ناپذیری آن نیز ریسک ساخت را افزایش می‌دهد. جزئیات این موضوع در مقاله هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان بررسی شده است.
• دشواری تامین مالی پروژه‌ها: ساخت‌وساز به نقدینگی قابل‌توجهی نیاز دارد. محدودیت تسهیلات، هزینه بالای تامین سرمایه و فاصله منابع بانکی با نیاز واقعی پروژه باعث می‌شود بخشی از سازندگان اجرای پروژه را کوچک‌تر کنند یا آغاز آن را به تعویق بیندازند.
• کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری ساختمانی: دوره نسبتاً طولانی بازگشت سرمایه، دشواری فروش و حضور بازارهای موازی، انتخاب ساخت‌وساز را برای سرمایه‌گذار پیچیده‌تر کرده است. هرچه فاصله میان شروع پروژه و بازگشت سرمایه بیشتر شود، حساسیت سرمایه‌گذار به ریسک نیز افزایش می‌یابد.
• بی‌ثباتی اقتصادی و دشواری برنامه‌ریزی: سازنده امروز هزینه می‌کند، اما ممکن است چند سال بعد محصول خود را بفروشد. تغییر شرایط اقتصادی در این فاصله، محاسبه هزینه نهایی، قیمت فروش و حاشیه سود را دشوار می‌کند و بخشی از سرمایه‌گذاران را به تعویق تصمیم سوق می‌دهد.
• مشکلات زمین، مجوزها و فرایندهای اداری: محدودیت زمین مناسب، طولانی‌شدن مراحل اداری یا تغییر برخی ضوابط می‌تواند فاصله میان تصمیم به سرمایه‌گذاری و شروع عملیات ساختمانی را افزایش دهد؛ زمانی که خود به معنای خواب بیشتر سرمایه است.
• محدودیت انرژی و اختلال در تولید مصالح: محدودیت برق و گاز صنایع می‌تواند تولید و نظم عرضه برخی مصالح را تحت‌تاثیر قرار دهد و برنامه تامین پروژه را دشوارتر کند. هزینه انرژی و حمل نیز از عوامل اثرگذار بر بازار سیمان هستند. جزئیات این موضوع در مقاله تاثیر قطعی برق بر قیمت سیمان بررسی شده است.

در مجموع، زمانی که فروش دشوارتر، هزینه‌ها غیرقابل‌پیش‌بینی‌تر و تامین سرمایه پرهزینه‌تر می‌شود، «تعویق ساخت» برای بخشی از سرمایه‌گذاران به تصمیمی کم‌ریسک‌تر از شروع یک پروژه تازه تبدیل می‌گردد.

رکود ساخت‌وساز چه پیامدهایی دارد؟

رکود ساخت‌وساز تنها مسئله سازندگان نیست. ساختمان با شبکه بزرگی از پیمانکاران، نیروهای فنی، تولیدکنندگان مصالح و سرمایه‌گذاران ارتباط دارد و کاهش فعالیت آن می‌تواند اثر خود را در بخش‌های مختلف اقتصاد نشان دهد. مهم‌ترین پیامدهای آن عبارت‌اند از:

• کاهش اشتغال و فعالیت پیمانکاران و نیروهای فنی
• افت سرمایه‌گذاری و طولانی‌شدن پروژه‌های نیمه‌تمام
• کاهش تقاضا برای مصالح و افت فعالیت صنایع وابسته
• کاهش عرضه واحدهای جدید در سال‌های آینده
• کندشدن نوسازی بافت‌های فرسوده

رکود ساخت‌وساز چه تاثیری بر بازار مصالح ساختمانی دارد؟

کاهش پروژه‌های جدید به‌طور طبیعی بخشی از مصرف سیمان، فولاد، بتن، آجر و سایر مصالح را کاهش می‌دهد. وقتی کارگاه کمتری فعال باشد، سفارش سازندگان نیز افت می‌کند و فشار تقاضا در بازار مصالح کاهش می‌یابد. اما این به معنای ارزان‌شدن قطعی مصالح نیست. سمت عرضه نیز هم‌زمان تحت‌تاثیر میزان تولید، محدودیت انرژی، هزینه حمل‌ونقل، صادرات و شیوه عرضه قرار دارد. در بازار سیمان نیز هزینه انرژی و جابه‌جایی از عوامل موثر بر قیمت هستند.

بنابراین، رکود ساختمان الزاماً به کاهش قیمت تمام مصالح منجر نمی‌شود؛ کاهش تقاضا ممکن است با افت تولید یا افزایش هزینه تامین خنثی شود. وضعیت روز این بازار را می‌توان در صفحه قیمت سیمان وبسایت مهراکو مشاهده کرد.

جمع بندی

رکود ساخت‌وساز را نمی‌توان تنها به افت معاملات مسکن یا افزایش هزینه‌ها نسبت داد؛ این وضعیت حاصل هم‌زمانی چند فشار در سمت تقاضا، سرمایه‌گذاری و اجرای پروژه‌هاست. کاهش قدرت خرید، دشواری تامین مالی و افزایش ریسک، سازندگان را به تعویق پروژه‌های تازه سوق داده است. تداوم این روند، در کوتاه‌مدت تقاضای مصالح و فعالیت پیمانکاران را کاهش می‌دهد و در بلندمدت می‌تواند عرضه واحدهای جدید را محدود کند. از این منظر، رکود امروز ساختمان فقط مسئله فعالان این صنعت نیست؛ بخشی از پیامد آن ممکن است در سال‌های آینده و در سمت عرضه مسکن نمایان شود.